In de loop van 2022 wordt het asbestinventarisattest, kortweg het asbestattest, verplicht bij de verkoop van gebouwen van voor 2001. Het uitvoeringsbesluit is vorige week in het Belgisch Staatsblad verschenen. Belangrijk: de datum voor de inwerkingtreding ligt nog niet vast. Er moeten immers eerst voldoende gecertificeerde deskundigen zijn om de attesten op te maken. Daarom wordt de nieuwe informatieplicht pas van kracht 5 maanden na de eerste erkenning van een certificatie-instelling.
Asbest in Vlaamse gebouwen
Het gebruik van asbest werd in België stapsgewijs in 1998 en 2001 verboden. Dit na een decennialange productie die een piek kende in de jaren zestig en zeventig. België was toen wereldwijd koploper wat de hoeveelheid geïmporteerde ruwe asbest betreft. Maar het gebruik van asbest in België startte al in het begin van de twintigste eeuw. Alleen al in Vlaanderen zijn er meer dan 20 asbestverwerkende sites gekend. Al dat asbest vond zijn weg in meer dan 3500 verschillende toepassingen. Tot op de dag van vandaag “ontdekken” asbestdeskundigen nog nieuwe varianten. Uit steekproeven en studies van de OVAM blijkt de kans op aanwezigheid van asbest in een gebouw van voor 2001 heel hoog indien geen grondige renovatie gebeurde. Schattingen variëren tussen 70% en meer dan 90%.
Asbestinventaris?
Werkgevers hebben al sinds 1995 de plicht om hun werknemers te vrijwaren van blootstellingsrisico’s aan asbest. Dit doen ze door voor de gebouwen of werkzone waar werknemers werken een asbestinventaris op te stellen. Een asbestinventaris is het onderzoeksverslag van een gebouwinspectie. Het rapporteert de aangetroffen asbesthoudende materialen, beschrijft hun toestand en het risico voor de werknemers. Aan de hand van de asbestinventaris moet de werkgever eveneens over een beheersprogramma beschikken en dit jaarlijks actualiseren. Het bevat de maatregelen om de aanwezige asbesthoudende materialen veilig te beheren. Deze verplichtingen gelden altijd, ongeacht het bouwjaar.
Voor residentiële gebouwen geldt nu geen plicht om een asbestinventaris op te maken. Voor collectieve gebouwen is voor de gemeenschappelijke delen mogelijk een asbestinventaris nodig indien de VME of syndicus als werkgever bijvoorbeeld een technische medewerker of conciërge in dienst heeft.,.
Asbestattest toont asbestveiligheid aan
In uitvoering van het Actieplan asbestafbouw (2018) zal elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 bij overdracht over een asbestattest moeten beschikken. Daarnaast zal elke eigenaar, ongeacht of het pand wordt verkocht of niet, uiterlijk tegen 2032* (* De regelgeving voorziet in een uitstelmogelijkheid tot 2036 voor bouwjaren vanaf 1980) een asbestattest moeten hebben. Alleen constructies kleiner dan 20m² grondoppervlakte blijven buiten beschouwing.
Het asbestattest zal aantonen of het gebouw asbestveilig is of niet. Asbestveilig is niet asbestvrij, er kunnen nog asbesthoudende materialen aanwezig zijn maar deze vormen dan voor een normaal gebruik van het gebouw geen risico. Asbestveilig betekent dus dat de asbesthoudende materialen die door hun eigenschappen, verwering of beschadiging een risico vormden weggenomen of in veilig beheer zijn.
Enkel ‘gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie’ zullen een asbestinventaris voor een asbestattest kunnen opmaken. De OVAM voert een erkenning in voor certificatie-instellingen die deze certificaten zullen afleveren en opvolgen. Voor de opmaak van een asbestinventaris moeten de asbestdeskundigen een verplicht inspectieprotocol volgen en de inspectiegegevens invoeren in de online toepassing van de OVAM. De OVAM levert bij een correcte ingave een asbestattest af. Eigenaars kunnen hun asbestattest raadplegen via de Woningpas.
Niet-onbelangrijk: voor het verkrijgen van een asbestattest zal je, naast de kost van de deskundige, ook een retributie verschuldigd zijn aan OVAM. De hoegrootheid daarvan zal nog bij Ministerieel Besluit vastgelegd worden.
Een asbestattest zal 10 jaar geldig zijn, behoudens in geval van tussentijdse ingrijpende werken. In dat scenario moet binnen één jaar een geactualiseerd attest worden ingewonnen.
Voorbereiding marktwerking
In de praktijk zal bij een verkoop het asbestattest het EPC en de elektrische keuring vervoegen. Geïnteresseerde kopers hebben er alle baat bij een kopie van het asbestattest te kunnen raadplegen om correct geïnformeerd te zijn vooraleer ze een bod uitbrengen. De timing van de publicatie van de regelgevende bepalingen en de opstart van de certificatie-instellingen bepaalt wanneer de verplichting van het bezit van het asbestattest bij overdracht in werking treedt. De inschatting is in mei of juni van 2022. De eerste asbestdeskundigen zullen in de loop van februari hun certificaat verkrijgen. Vanaf dat moment kan de OVAM starten met het afleveren van asbestattesten.
Zowel keuringsplatformen als asbestbureau’s, asbestlabo’s, multidisciplinaire milieu- en adviesbureau’s en zelfstandigen zullen deze dienstverlening aanbieden. Informeer zeker al wie voor jouw kantoor voor de verkoop van panden in 2022 de asbestattesten zal kunnen aanbieden! Een lijst van effectief gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie zal pas begin 2022 beschikbaar zijn.
Kandidaat-asbestdeskundigen inventarisatie doorlopen een traject van vrijwillige vooropleiding en verplichte opleiding en examen om hun persoonscertificaat te bekomen. De verplichte opleidingen zullen in het najaar van 2021 starten. De certificatie-instellingen staan in voor de organisatie hiervan.
Tussen compromis en akte
Een belangrijk aandachtspunt bij de inwerkingtreding van een nieuwe informatieplicht is steeds het spagaat tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en de authentieke akte. Gelukkig is daar rekening mee gehouden: de informatieplicht rond het asbestattest zal enkel gelden voor onderhandse verkoopovereenkomsten die na de datum van inwerkingtreding worden afgesloten.
Met andere woorden: 'Overdrachten waarvoor de onderhandse akte of overeenkomst al gesloten zijn voor deze datum vallen niet onder de verplichtingen van artikel 33/14 van het Materialendecreet waardoor ook de authentieke akte kan verleden worden zonder te moeten beschikken over een asbestinventarisattest'. Deze zin is geciteerd uit de toelichting bij het uitvoeringsbesluit. Je kan er dus steeds op terugvallen!
Wat bij de verkoop van een appartement?
VME's moeten pas tegen 2025 over een apart asbestinventarisatieattest voor de gemeenschappelijke delen beschikken. Zij genieten zodoende van een overgangsperiode van drie jaar. Tot dan volstaat de aanwezigheid van een asbestinventarisattest voor het private deel bij overdracht. Vanaf 2025 zal je zowel het attest voor het appartement zelf als het attest voor het gebouw aan een koper moeten overhandigen.
Quid bij verhuur?
Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om een kopie te bezorgen aan de (nieuwe) huurders.
(Bron: OVAM)