De hypotheekrente staat op het laagste niveau in twee jaar. Stopt het hier of mogen we nog verdere dalingen verwachten? De situatie in vijf vragen en antwoorden.
Het regent renteverlagingen aan beide kanten van de Atlantische Oceaan. De Europese Centrale Bank (ECB) besliste voor de tweede keer dit jaar om de depositorente te verlagen. Vorige week was de Amerikaanse Federal Reserve aan de beurt. Die langverwachte renteverlagingen hebben hun effect op de hypotheekrente niet gemist. Volgens de rentebarometer van Hypotheekwinkel.be is de gemiddelde rente voor een vast woonkrediet op twintig jaar teruggevallen van 3,70 procent op de rentepiek in november vorig jaar tot 3,05 procent vandaag. Dat is het laagste niveau in twee jaar. Voor een lening van 250.000 euro op twintig jaar betaal je nu gemiddeld 80 euro minder af per maand en spaar je over de volledige looptijd bijna 20.000 euro interest uit.
1. Welke invloed hebben de stuntrentes voor spaarders op de rentedaling?
In ons land valt de dalende rentetrend samen met de strijd om het staatsbongeld die de banken momenteel voeren. Om zo veel mogelijk van die 22 miljard naar zich toe te trekken, pakken banken uit met stuntrentes die hoger liggen dan de marktrente en die hun geld kosten. De vraag rijst of ze die hoge tarieven zullen doorrekenen in hun tarieven voor woonkredieten. “Dat blijkt voorlopig niet uit onze analyses,” zegt David Geerts van Hypotheekwinkel. be. “De stuntrentes die sommige banken uitbetalen, hebben tot nu toe geen effect gehad op de tarieven voor woonkredieten. Uit ervaring weten we dat acties om marktaandeel te kopen meestal zwaarder doorwegen bij de tariefzetting. Die acties fluctueren wekelijks en nemen meestal toe in de laatste maanden van het jaar.”
2. Zijn er verdere dalingen in aantocht?
De eerstvolgende weken vallen er geen grote tariefdalingen meer te verwachten. De hypotheekrente was vooruitgelopen op de renteknip en daalt al sinds juli. Op iets langere termijn zitten er nog wel rentedalingen aan te komen. De financiële markten verwachten dat de ECB de depositorente dit jaar nog één keer zal verlagen om vervolgens een bodem te bereiken in de eerste helft van 2025. Voor de omvang van de rentedalingen blijft het afwachten wat de Amerikaanse centrale bank zal doen. Hoe meer de Fed de rente verlaagt, hoe groter de kans dat ook de ECB-rente lager uitkomt. “De hypotheekrente zal de volgende kwartalen verder dalen op het ritme van de ECB-verlagingen”, verwacht Geerts. “Woonkredieten met een jaarlijks aanpasbare rente zijn nu gemiddeld 40 à 50 basispunten duurder dan leningen met een vaste rente. Dat weerspiegelt de verwachting van de financiële markten. Zij gaan ervan uit dat de hypotheekrente over een jaar lager zal staan dan nu.”
3. Is het een goed idee om met een variabele rente te werken?
“Meer dan 95 procent van de woningkopers kiest nog altijd voor de zekerheid van een vaste rentevoet”, stelt Geerts vast. “Maar in het huidige renteklimaat zijn ook jaarlijks aanpasbare formules het bekijken waard. Die spelen perfect in op de komende renteverlagingen en zijn bij een aantal banken momenteel zeer aantrekkelijk geprijsd. We zien jaarlijks aanpasbare formules die amper 20 à 30 basispunten duurder zijn dan vaste leningen. Als de rente met 40 tot 50 basispunten daalt, betaal je met zo’n variabel krediet volgend jaar minder af dan wanneer je de rente vandaag vastklikt voor de volledige looptijd.”
4. Hoe vermijd ik dat de lening op termijn onbetaalbaar wordt?
“Om woningkopers te beschermen tegen een hogere aflossing, werken we vaak met een accordeonlening”, zegt Geerts. “Als de rente stijgt, wordt dat bij een accordeonlening niet vertaald in een hogere aflossing maar in een langere looptijd.” Zo betonneer je de maandelijkse aflossing. Laat wel altijd berekenen hoelang de lening in het slechtste geval kan uitlopen. Geerts: “We stellen ook vast dat steeds meer leningen niet meer hun volledige looptijd duren. De effectieve looptijd van woonkredieten ligt nu gemiddeld rond de 8 à 9 jaar. Jonge mensen die bijvoorbeeld starten met een instapwoning herbekijken de situatie automatisch als ze die woning na enkele jaren verkopen. Als de rente op dat moment laag staat, stappen ze over naar een lening met vaste rente.” Ook met een herfinanciering kan je op een gunstig moment overstappen naar een vaste rente. Bij een herfinanciering word je lopende woonkrediet vervangen door een nieuwe lening met een lagere rentevoet. Op dat moment kan je ook van formule veranderen. Daar zijn wel kosten aan verbonden, zoals een wederbeleggingsvergoeding, nieuwe dossierkosten en soms ook notariskosten. Dat loont dus alleen als het renteverschil groot genoeg is. Als vuistregel geldt dat een herfinanciering interessant is vanaf een renteverschil van 0,5 procent à 1 procent.
5. Kan je vorig jaar afgesloten leningen best nu al herfinancieren?
“De aanvragen beginnen stilaan te komen”, zegt Geerts. “Wie vorig jaar gekocht heeft op de rentepiek, kan nu al rendabel herfinancieren. Wij adviseren om nog even te wachten. De markten gaan ervan uit dat de rente de volgende kwartalen verder zal dalen, dus je kan mogelijk nog meer besparen.” Een herfinanciering is interessant als de aflossing van de nieuwe lening lager ligt dan die van het oorspronkelijke krediet. Alle kosten worden mee opgenomen in de berekening en de restlooptijd blijft gelijk. Hoe langer de lening nog loopt, hoe minder renteverschil er nodig is om uit de kosten te komen.