Wie een woning koopt, kan maar beter opletten voor de signalen die erop wijzen dat er veel extra kosten bijkomen. Sommige gebreken zijn meteen zichtbaar, andere duiken pas op na de aankoop. Architect Kati Lamens geeft een overzicht van de tien belangrijkste gebreken en wat het kost om ze te herstellen.
Omdat de vastgoedprijzen hoog zijn, denken velen dat een oudere – nog te renoveren – woning een goedkopere oplossing is. Maar de kosten verbonden aan die renovatie worden vaak onderschat. “Tel bij de aankoopprijs nog eens 35 tot 40 procent extra, voor werken die vroeg of laat noodzakelijk zullen zijn.” Architect Kati Lamens raadt kopers altijd aan om voor de aankoop de woning te bezoeken met een architect of bouwexpert. “Stel, voor je aan de werken begint, samen een masterplan op. Dat vermeldt welke renovaties eerst moeten gebeuren en wat de kostprijs is van de verschillende ingrepen.”
Lamens somt de tien belangrijkste gebreken op mét de gemiddelde kostprijs om ze te herstellen. Die geschatte prijs geldt voor een woning met één verdieping en een woonoppervlakte van zo’n 135 m².
Enkel glas of rotte ramen
“Bij rot schrijnwerk moet je zowel het raamkozijn als het glas vervangen. Heeft je woning nog enkele beglazing, dan zou je bij houten schrijnwerk de opening kunnen laten aanpassen, om de dubbele beglazing erin te laten passen. Maar uit ervaring weet ik dat dit zo duur is, dat je beter kan kiezen voor nieuw schrijnwerk. Nieuwe ramen plaatsen, kost gemiddeld 26.000 euro.”
Afgekeurde elektriciteit
“In oude woningen moet je vaak niet alleen de bedrading, maar ook de stopcontacten zonder aarding vervangen. De zekeringkast moet vernieuwd worden en je hebt een digitale meter nodig. In totaal moet je op 7.000 euro rekenen om de elektriciteit te vervangen en je muren nadien weer te bezetten. Ligt de bedrading echter tussen de balken van een houten vloer of onder de chape van een tegelvloer, dan zul je die moeten uitbreken en daarna een nieuwe vloer moeten leggen. Dat levert nog een reeks randkosten extra op.”
Geen centrale verwarming
“Moet je alleen een nieuwe gaswandketel (gemiddeld 4.000 euro) kopen en kun je die aansluiten op de bestaande leidingen en radiatoren? Reken dan op ongeveer 7.000 euro voor alle werken. Koop je een huis met een verwarmingsketel op stookolie? Moet je nog aangesloten worden op het gasnet en moeten er nieuwe leidingen en radiatoren komen? Dan mag je rekenen op ongeveer 10.000 euro. Woon je in een gebied zonder gasnet, dan ben je aangewezen op een warmtepomp. Werkt de warmtepomp niet in combinatie met de bestaande radiatoren en is er nog extra vloerverwarming nodig? Trek dan zo’n 18.000 tot 20.000 euro uit voor alle werken.”
Loden waterleidingen
“Wil je je oude loden leidingen vervangen door nieuwe pvc-buizen? Dan reken je best op een bedrag vanaf 4.000 euro om alle leidingen te vervangen. Tel daar nog 15 tot 20 procent bij voor de randwerken, zoals het slijpen van nieuwe sleuven in de muren en de afwerking ervan. Liggen de leidingen onder de vloer, dan zullen de kosten verder oplopen.”
Water in de kelder
“Veel oude woningen hebben een kleine, vochtige kelder. De oorzaak ligt meestal bij een combinatie van opstijgend vocht en water dat zijdelings, door de druk van het grondwater, binnenkomt. Dit probleem wordt opgelost door de kelder te bekuipen. Dit kost ongeveer 1.500 euro.”
Opstijgend vocht
“Opstijgend vocht in de woning herken je vaak aan donkere plekken of schimmelvorming op de muren. Bij veel oude woningen werd onderaan de muren geen waterkering aangebracht, waardoor vocht jarenlang ongehinderd kon optrekken. Om dit op te lossen, wordt de muur geïnjecteerd met een vochtwerend middel. Het aangetaste pleisterwerk wordt verwijderd. De muur wordt ingesmeerd met een antizoutmiddel en dat moet dan heel goed drogen voor er een nieuwe, waterdichte pleister op de muur kan aangebracht worden. Deze klus zal zo’n 3.000 euro kosten.”
Geen gescheiden riolering
“Tegenwoordig kun je verplicht worden om regen- en afvalwater te scheiden. Afvalwater gaat dan de riolering in, terwijl regenwater zo veel mogelijk op eigen terrein terug de natuur in gaat. Het aanleggen van een gescheiden stelsel kost zo’n 2.000 tot 3.000 euro. Een handige doe-hetzelver kan sommige werken zelf uitvoeren. Vaak komt de gemeente ook voor een stukje tussen in de kost.”
Scheur in de gevel
“Kleine scheuren in de gevel betekenen meestal geen groot probleem. Je kan ze aan de binnenzijde esthetisch wegwerken, door je muren eerst te behangen voor je gaat schilderen. Gaat het om grote openstaande scheuren, dan kan er wel iets mis zijn met de fundering van de woning. Bij echte stabiliteitsproblemen moeten er misschien muren afgebroken worden. De kosten beginnen bij ongeveer 2.000 euro voor een kleine scheur, maar kunnen verder oplopen afhankelijk van de ernst van het probleem.”
Geen spouwisolatie
“Als je spouwmuur minstens vijf centimeter breed is, kan je die laten opvullen met isolatievlokken. Dit zal zo’n 5.000 euro kosten. Kan dit niet, dan zal je de muur langs de buitenkant moeten isoleren met isolatieplaten en erna afwerken met pleister, plaatmateriaal of gevelsteenstrips. Deze oplossing is een stuk duurder. Reken op ongeveer 20.000 euro voor een kleine woning.”
Geen dakisolatie
“Kun je de isolatie plaatsen tussen de verticale spanten van het dak, dan zal je dak isoleren rond de 8.000 euro kosten. Is er geen onderdak aanwezig, dan zal je vroeg of laat vochtproblemen krijgen. Om een onderdak te plaatsen, moet je ook de dakpannen verwijderen. Die hele ingreep zal dan uitkomen op zo’n 25.000 tot 30.000 euro. Is het dak volledig versleten en moet je ook structurele werken uitvoeren, dan kun je uitgaan van prijzen tussen de 35.000 en 40.0000 euro. Soms is isoleren tussen de spanten echter niet mogelijk. De oplossing is dan om isolatieplaten en een nieuwe dakbedekking op de bestaande draagbalken te leggen. Dit kost minimaal 50.000 euro. Heb je een plat dak, dat aan de buitenkant geïsoleerd kan worden, dan kost je dit zo’n 13.000 tot 15.000 euro. Maar wanneer je een hellend dak aan de buitenzijde isoleert, wordt dat dak daardoor verlengd en moeten er ook nieuwe goten worden geplaatst. Bij een plat dak moeten in dat geval alle dakranden verbreed worden. Trek daarvoor zo’n 5.000 euro extra uit.”
Daarom klopt jouw renovatiebudget niet
“Kopers houden in hun renovatiebudget vaak geen rekening met de randkosten, die het gevolg zijn van de geplande werken. Je kreeg bijvoorbeeld een offerte voor het opbreken van de vloer en het vervangen van de leidingen. Vergeet dan niet dat je daarna ook nog een nieuwe vloerisolatie (3.500 euro), nieuwe chape (2.000 euro) én een nieuwe vloerafwerking (4.000 euro) moet betalen. En zo loopt dat vooropgestelde renovatiebudget al snel uit de hand.”
Denk ook al aan de toekomst. “Heb je nu nog geen geld voor een warmtepomp, leg dan wel al, samen met de vloerisolatie, de vereiste leidingen. Je kan perfect eerst een gaswandketel plaatsen en die dan over 10 tot 15 jaar, zonder nieuwe kosten of breekwerk, vervangen door een warmtepomp. Kies je voor een warmtepomp, dan is ook de installatie van zonnepanelen (3.000 tot 4.000 euro) een aanrader om de elektriciteitsrekening te verlagen. Voor sommige werken is bovendien een vergunning vereist. Als daarvoor een architect nodig is, dan zal er ook vaak een EPB-dossier (EnergiePrestatie en Binnenklimaat) geopend worden en in dat geval moet je ook rekening houden met de kost voor een ventilatiesysteem. Systeem C (5.000 tot 7.000 euro) is volgens ons dan toch het minimum.”